全国首个！“好房子”长什么样？

  今年的《政府工作报告》提出，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。5月1日起，国家标准《住宅项目规范》正式施行。“好房子”到底长什么样？能为房地产市场注入哪些新动力？我们何时能住上“好房子”？

  作为全国首个正式落地的“好房子”项目，位于北京市昌平区中关村生命科学园三期的新建住宅非常关注，记者近日进行了实地采访。

  2024年3月，全国首届“好房子”设计大赛上，北京昌平生命科学园三期0056住宅地块，迎来带方案入市的重要一刻。这个定名为“龙湖·观萃”的项目，凭借绿色、低碳、智能、安全等设计亮点，荣获大赛北京赛题一等奖方案并实施落地，成为全国首个落地的“好房子”示范工程。

  今年4月19日，这个非常关注的社区新开放部分公共空间，实景揭开了“好房子”的神秘面纱。

  踏入社区，开阔感迎面而来。结合东西两侧超1.3万平方米的绿地，小区设计了贯穿中心的风雨连廊。连廊曲折延伸，一路点缀着桌椅与花草，不仅增添了视觉层次，也成为居民小憩交流的好去处。

  “首层架空层、风雨连廊是‘好房子’的突出特色。这部分空间不计入容积率，在不损失住宅面积的基础上，增加了更多室内外交往空间。”北京市规划和自然资源委员会昌平分局实施科科长乔捷娟说。

  绕过绿意盎然的中庭，一栋95平方米的三居样板间敞开着门，邀请人们走进一个温馨世界。最引人注目的，是与卧室连通的阳台。“因为这个阳台不计入容积率，整体得房率提高约8%。阳台摒弃了传统的封闭式设计，改为错落有致的开敞形式，既延伸了空间感，也让居住者在家中就能近距离感受春花秋叶、四时流转。”龙湖集团华北地区项目负责人郭宇说。

  建筑布局上，洋房与小高层错落排布。在架空层下，一片片开放空间被细致划分。在共享办公区域，靠窗位置排布着一排简洁的桌椅，配备了台灯、文具和便捷插座接口等。儿童活动空间色彩明亮，孩子们在海洋球池中追逐嬉闹。老人娱乐区则静谧温暖，几位老人围坐在一起喝茶、下棋。

  “好房子政策的推出，标志着居住产品从简单遮风挡雨转向对空间品质、公共服务、精神体验的全面提升。”该项目研发负责人冯宏欣说，为了回应周边配套尚不完善的情况，项目在社区大门外打造了“商业盒子”，引入便利店、咖啡厅等，精准契合当代城市居民对生活质量的期待。?

  “好房子”项目能够顺利落地，离不开政策的创新与引导。一系列针对“好房子”建设的新政策、新标准陆续出台，为建设更多高品质住宅提供制度保障。

  2024年11月，北京市规划和自然资源委员会发布《北京市高品质商品房设计导则（试行）》，提出住区规划、建筑品质、运营维护的全生命周期要求，强调风貌协调、生活便捷、绿色低碳等。

  同时，北京市持续在住宅建设标准上发力，尤其是在昌平等北京平原新城地区，形成较为完善的制度支持体系。2025年2月，《北京市平原多点地区“好房子”规划管理有关技术要点（试行）》（以下简称《技术要点》）印发，明确支持架空层、风雨连廊、开敞阳台等新型设计，并在建筑材料、外立面、空间弹性等方面给予更大自由度，争取通过一段时间的试行，形成可推广的经验。

  例如，“好房子”能否提高得房率，是居民普遍关注的话题。“得房率是开发建设企业使用的俗称，通常指户型套内面积与建筑面积之比。”北京市规划和自然资源委员会相关负责人说，通过测算，以建筑面积100平方米和140平方米的户型为例，如果按照《技术要点》来设计建设，得房率可以从80%适度提升至90%左右。这主要得益于阳台、饰面层部分面积不计入容积率。

  政策与标准的落地，最终要通过具体项目去检验和实现。全国首个“好房子”落地昌平，不仅提升了新建住宅的标准，也为老旧小区改造、城市更新指明了方向。

  在北京市城市更新实践中，已有项目开始借鉴“好房子”理念。其中，全屋智能成为提升住宅品质的重要路径。记者发现，慢慢的变多项目引入灯光自动感应、语音控制窗帘、智能温控、健康监测等设备，打造“贴心管家式”智慧住宅，为居民提供更便捷舒适的生活体验。

  “好房子”的标准，不能停留在建设阶段，还应延伸到后期服务。郭宇认为，“好房子”不只是盖出一批房子，更关键的是真正解决用户痛点并提供优质生活感受，建设一套完整的生活体系。他认为，“好房子”在推广落地过程中，需投入更多基础配套，完善路网、轨道交通、生活配套等。只有大环境与社区环境一起升级，才能真正的完成以“全生命周期适配”为核心的产品逻辑。

  市民对“好房子”的期待，不仅要从建筑本身入手，还要从外部提供好配套、好环境、好服务。北京市规划和自然资源委员会党组成员、副主任杨浚表示，针对以往规划实施缺乏系统性整体性结构性考量的问题，北京努力改变以往局部项目零散实施难以形成整体规模效应，导致城市界面不够连贯、功能使用不够配套、城市发展的潜在能力受限、城市更新动力不足的局面，提出以规划街区为基本单元统筹资源要素、谋划生成项目、提升空间价值，实现从“好房子”到“好街区”再到“好城区”的跃升。

  什么样的房子是“好房子”？“好房子”应该具有安全、舒适、绿色、智慧的特征。

  建设“好房子”，要立标准。标准水平决定了房屋品质。住房和城乡建设部部长倪虹介绍，他们调研时了解到，大家对住房的几个“度”关切，高度、温度、湿度、净度、亮度等，希望住的房子层高能高一点，通风、采光能好一些，密闭性、隔声性能强一些，室内空气洁净、温度适宜，既不干燥、也不湿冷。

  他透露，根据居民对住房的期盼，有关部门正在组织编制《好房子建设指南》。于5月1日起开始实施的《住宅项目规范》将推动和指引住宅品质提升，城镇住宅项目建设、使用和维护必须严格执行。

  相比现行标准，此次《住宅项目规范》对很多指标都有提升。比如，提升了新建住宅建筑的层高和卧室起居室的净高。新建住宅建筑的层高由“宜为2.8米”提升为“不低于3米”。提高了住宅建筑设置电梯的要求，将“7层及以上须设置电梯”提升为“最高入户层为四层及四层以上，每个住宅单元应至少设置1台电梯”。此外，还提高了住宅建筑卧室、起居室与相邻房间之间墙、楼板的隔声性能要求。卧室、起居室楼板的撞击声隔声性能指标从不应大于75分贝优化为不应大于65分贝。